Что такое ипотечные облигации и кому они выгодны? Особенности оформления и проблемы ценных бумаг

Что такое ипотечные ценные бумаги?

виды ИЦБ

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку  он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка. Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

ипотечные ценные бумаги

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка  вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Ипотечный рынок и его модели

Недвижимость является наиболее стабильным активом, стоимость которого никогда не показывает отрицательной динамики. Именно поэтому эта сфера очень выгодна для инвестирования во всех странах.

В зависимости от способа финансирования ипотеки, в современном мире выделяют два типа ипотечного кредитования: франко-скандинавский и американский. В первом случае ипотека выдается за счет средств целевых вкладчиков, которые привлекаются банками. Такая система используется в Германии, где существуют банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании. Финансирование ипотеки через ипотечные ценные бумаги составляет не более 20 %.

Финансирование ипотеки в США на протяжении последних 30 лет происходит преимущественно за счет производства ипотечных облигаций. Такая система получила большое распространение во многих странах мира.

Что такое ипотечная облигация?

Под этим термином понимают долговые ценные бумаги, выпускаемые банками. Обеспечением по ним выступают регулярные выплаты клиентами по ипотечным кредитным договорам. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) можно использовать для инвестирования средств, чтобы получить более высокий доход, чем депозиты.

Что такое ипотечные облигации

Банки, которые выдают жилищные кредиты, прибегают к покупке ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), а после продают их инвесторам. Это нужно, чтобы покрыть сумму выданного займа, а не ждать долгие годы, пока заёмщик вернёт долг.

Это долговые ценные бумаги, которые обеспечиваются обязательствами по одному или нескольким ипотечным кредитам. Банк выплачивает проценты инвесторам из средств, полученных от заёмщиков.

Особенностью ИЦБ является то, что они обеспечены выданной ипотекой с документальным подтверждением в виде государственной регистрации залога.

Выпуск бумаг организован так, что надёжность кредитора не играет роли, и даже его банкротство не повлияет на инвестора. Этот процесс называется секьюритизацией.

Секьюритизация – одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки. Схема позволяет обеспечить неограниченное балансом банка ипотечное кредитование. Он отдаёт заёмщику свои деньги, продаёт инвестору ценную бумагу и получает свои деньги назад.

Процент дохода не фиксированный. Его устанавливают при каждом выпуске ценных бумаг. Размер утверждают решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Кстати, по закону проценты инвесторам должны выплачивать не реже чем раз в год.

Порядок обеспечения долговых обязательств

Ипотечные облигации в России участвуют в торгово-финансовых обменных операциях с заключением контрсделки. На банковском языке они называются свопы.

Выгода для инвесторов обеспечивается высокой надежностью вложения, благодаря наличию обеспечения. На текущий момент российский рынок недвижимости находится в стабильном состоянии, не ожидается резких скачков и падений, поэтому вложения в ипотечные облигации наиболее популярный вариант операций с ценными бумагами.

Их владельцы зарабатывают на изменениях стоимости залоговой недвижимости. Цены на них уверенно поднимаются каждый год, обеспечивая владельцам ипотечных облигаций стабильный доход.

Выгоды

Благодаря ипотечным облигациям каждый участник сделки может сохранять выгодное положение, поскольку безопасность финансов в данном случае достигает максимальной степени.

Ценные ипотечные бумаги могут быть введены в оборот по следующей схеме:

  • Банк предоставляет кредит на покупку недвижимости своему клиенту.
  • На сумму этого кредита оформляют облигации, которые выставляют на продажу.
  • Покупатель-инвестор, который готов купить облигации по заявленной цене, вносит финансы в установленной сумме в банк и становится держателем того заложенного имущества, которое было куплено заёмщиком.
  • После того, как финансы от инвестора поступили, банковское учреждение может предоставить следующий ипотечный кредит в таком размере другому гражданину, вследствие чего стимулируется экономическое развитие компании.
  • Вновь происходит поиск инвестора и всё идёт по кругу.

В результате такая политика позволяет зарабатывать либо экономить каждую из сторон-участников данных правоотношений:

  • Организация, выдающая кредиты, может заключить гораздо больше сделок под залог недвижимости, которая при неуплате может быть продана на риэлтерском рынке.
  • Инвестор, который приобрёл облигации, имеющие ипотечное покрытие, имеет право на значительные проценты в случае развития кредитной компании, пользуясь постоянным ростом цены недвижимости.
  • Клиент может рассчитывать на медленное уменьшение ипотечной процентной ставки, поскольку рост инвестиции и повышение оборота ипотечного кредитования не подразумевают необходимости сохранения прежнего размера крупных кредитных ставок.

Инвестиция в такие ценные бумаги, которые обеспечены недвижимым имуществом, допускает возможность, кроме заработка, также потери имеющихся финансов из-за обесценивания местной денежной единицы.

Строительство – это одна из наиболее бурно развивающихся сфер. В течение последних нескольких десятков лет уровень цен и квартир, и помещений нежилого назначения возрос в 2-3 раза, поэтому надёжность – важное преимущество ИЦБ.

Кому выгодны облигации с ипотечным покрытием?

Выплата инвесторам зависит от ставки. На сегодня она отличается в банках, но в среднем составляет 9-9,5%. Это значительно больше и выгодней, чем частный инвестор мог бы получить, положив средства на депозит.

Выигрывает и сам банк, ведь средства, выданные заемщику, возвращаются гораздо раньше, нежели через 20 лет. Полученные при продаже деньги банк предоставит другому ипотечному заемщику. Количество сделок увеличивается, растет и доходность.

Для заемщиков выгоден дальнейший рост ипотечных сделок, в том числе и по облигациям, поскольку высока вероятность снижения процентной ставки по ипотечным кредитам на недвижимость. Конечно, никто и не ожидает, что процент резко снизится. Однако даже небольшое снижение до 1,5 % скажется на конечной переплате по кредиту.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» — совсем не подходит она и рынку недвижимости. Старший аналитик известного брокера «Альпари» А. Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики? Существует риск, что ипотечные ценные бумаги вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно «перли» ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману» (не говоря уже о простых гражданах). Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А. Бодровой, именно первые инвесторы могут «снять пенку» — получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ –несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в «сухом остатке»? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности. Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К. Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные. Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

Обеспечение

Ипотечные облигации подразделяются на несколько видов, различающихся предназначением и гарантией сохранности инвестируемых финансов.

Такие облигации бывают:

  • Закладными, выступающими в виде ценных бумаг. Закладная облигация позволяет инвестору вернуть собственные средства с процентами за их использование полностью в течение сравнительно небольшого периода времени по окончании срока вложения.
  • Покрываемыми не недвижимостью, а деньгами, которые обязуется возвратить заёмщик на протяжении времени, которое определено в договоре. В этом случае следует уточнить, что наибольшее возможное число облигаций не должно быть выше 80 процентов суммы, которая может быть получена банком после того, как кредит полностью погашен.
  • Ипотечными сертификатами, по сути лишёнными фактической цены, однако определяющими число процентов от суммы возврата, которые принадлежат инвестору.

Широкое распространение получили лишь 2-й и 3-й типы ценных ипотечных бумаг, поскольку они являются эффективными средствами сохранения финансов инвесторов.

Характеристики ипотечных облигаций

Ипотечные облигации обладают следующими признаками:

  1. Периодичность платежей. Обычно выплаты инвесторам осуществляются помесячно или поквартально
  2. Платежи состоят из двух частей: выплаты купонного дохода и амортизации (погашение тела кредита)
  3. Основной долг погашается по графику и растягивается на длительный период. Регулярность амортизации — характерная особенность ипотечных ценных бумаг. К примеру, по корпоративным облигациям регулярно выплачиваются только купоны, а погашение номинала выполняется единоразово — по окончании срока обращения долговых бумаг
  4. Амортизация может быть плановой или досрочной (что оговаривается в проспекте эмиссии). При плановом погашении заемщик возвращает основную сумму долга по определенному графику. Также эмитент имеет право на досрочное погашение долга

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Ипотечные облигации обладают рядом достоинств:

  1. Ипотечные ценные бумаги обеспечены реальной недвижимостью. Но помним про 2008 год
  2. Ипотечные бумаги могут разнообразить инвестиционный портфель, понижая корреляцию
  3. Выплаты по облигациям — долгосрочный источник стабильных финансовых поступлений

ИЦБ не лишены и некоторых недостатков:

  1. Обычно невысокая доходность
  2. Относительно небольшая ликвидность. Обороты по ИЦБ обычно ниже, чем в случае с другими инструментами фондового рынка
  3. Имеется риск досрочного погашения долга. В связи с этим затрудняется возможность оценки уровня будущих доходов

Виды ИЦБ

Многие ЦБ представлены документами, обеспеченными имуществом, различными ценностями, облигациями, закладными, кредитными свидетельствами.

Закладная

Описываемый именной документ подтверждает право своего обладателя о получении выполнений по обязательству, которое покрывается гарантией недвижимого имущества. Функция закладной предназначена для ускорения оборачиваемости заложенной недвижимости на основе передачи денежного документа. Присутствие данного сертификата подводит к заключению ипотечного соглашения, при этом закладному свидетельству прилагается свой приоритет. При несовпадении условий сделки, содержание упомянутого документа позволит его не только оптимизировать, но и внести корректировки. Иные случаи признают бумагу недействительной, как то:

  • нарушение порядка выдачи бумаги;
  • наличие существующего дубликата при утере оригинала.

Получить копию возможно только в органе регистрации соглашения по ипотеке.

Облигации с ипотечным покрытием

Упомянутые облигации обеспечены жилищным покрытием, по которым происходит исполнение договоренности эмитента. Они позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение финансовых средств ее обладателем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации бывают:

  • обычными;
  • структурированными.

Эмиссию первых проводят ипотечные кредиторы, вторых — специализированные ипотечные организации, несущие ответственность за выполнение договоренностей по этим документам.

Издание ипотечных облигаций проводится бездокументарным способом. Глобальный сертификат издания облигаций содержит их наименование, ссылки об обеспечении жилищного покрытия обязательств эмитента. Могут присутствовать другие реквизиты по требованию законодательства.

Ипотечный кредитор

Ипотечные сертификаты

Представлены ценными сертификатами, обеспеченные активами, либо ипотекой. Могут издаваться в форме свидетельств фиксированной доходности, либо ипотечного сертификата участия. Сертификаты имеют период оборота, с фиксированной доходностью — нарицательную цену, сертификаты участия — часть общей суммы задолженности, образованной продлением срока действия займов, либо объединения ранее выпущенных в один. Причем нарицательная цена, срок их обращения документов обязаны быть одинаковыми. Цена устанавливается в национальной валюте, учитывая инфляционные предостережения. Обязательными реквизитами описываемых документов являются:

  • фраза ипотечный сертификат представлена частью его названия;
  • полное наименование, месторасположение органа производящего эмиссию;
  • указание вида — именной, либо на предъявителя;
  • номер, серия документа;
  • нарицательная стоимость ЦБ с фиксированной доходностью, либо часть консолидированной задолженности, которая приходится на документ участия, привязанного к дате регистрации издания;
  • период обращения сертификата, процедура и время выплаты платежей;
  • информация по обеспечению этого выпуска бумаг;
  • о страховании собственника сертификата от валютных, иных рисков;
  • подпись руководителя учреждения проводящего эмиссию;
  • наличие мокрой печати.

Именной документ должен содержать наименование, юридический адрес собственника — для корпоративных держателей, паспортные данные — для физических лиц.

Выдают подобные ценные бумаги структуры, работающие на коммерческом основании. Последние обязаны иметь соответственную лицензию, разрешающей управлять конструкциями инвестиционных ресурсов.

Ценные бумаги и лупа

Рынок ИЦБ в России

Первый выпуск ИЦБ в России состоялся в 2003 году при участии компании «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Эмитентом выступил Газпромбанк. Тогда же был принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Всего с того момента было несколько десятков эмиссий ценных бумаг с залоговым обеспечением в виде недвижимости. И тем не менее, рынок ИЦБ до сих пор находится на стадии становления.

Активное развитие началось только в последние годы, так как сложилась благоприятная ситуация для подвижек в этом направлении. Различные льготные программы стимулируют рост объемов кредитования, купить жилье стало проще. Увеличивается количество сделок, и банкам рано или поздно может не хватить денег для выдачи ипотеки. Выходом из ситуации станет привлечение новых инвесторов.

Вопросом занялись на государственном уровне. Созданная по решению правительства компания «ДОМ.РФ» стала крупнейшим агентом по выпуску ипотечных облигаций. Интерес к инвестициям в ИЦБ заметно вырос после подписания организацией ряда соглашений с крупнейшими банками страны. В 2017 году – со Сбербанком, в 2018 году – с ВТБ и в 2019 – с Газпромбанком. По прогнозам экспертов, к 2021 году объем рынка ИЦБ превысит 1 трлн рублей.

Что такое ипотечные облигации и кому они выгодны? Особенности оформления и проблемы ценных бумаг

Как купить ИЦБ

Все ценные имущественные сертификаты, ипотечные документы приобретаются на фондовой бирже. Вкладчик вправе самостоятельно совершить купчую, либо через агентов, доверительных управляющих специализированных организаций ведущих рынок ипотечных ценных бумаг.

График

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Тикер Фонд Доход
CMBS iShares CMBS ETF 6,00% годовых
MBG SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF 4,05% годовых
GNMA iShares GNMA Bond ETF 3,98% годовых
MBB iShares MBS Bond ETF 3,91% годовых
VMBS Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF 3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры
Название Рейтинг Плюсы Минусы
Interactive Brokers 8/10 Говорят по-русски Абонентская плата 10$\месяц
CapTrader 8/10 Нет абонентской платы Говорят только по английски
Lightspeed 7/10 Низкий минимальный депозит Навязывают услуги
TD Ameritrade 6.5/10 Низкие комиссии Не всем открывают счет

Особенности и проблемы ценных бумаг в России

Долгое время ипотечное кредитование развивалось без использования ценных бумаг. Именно поэтому требуется некоторое время, чтобы ввести ипотечные облигации в уже сложившуюся систему. Для инвесторов это станет хорошим шагом по вложению собственных средств в выгодное предприятие. Банки же расширяют возможности для выдачи кредитов новым клиентам.
Влияние ипотечных ценных бумаг на кризис 2008 года

После начавшегося в США кризиса 2008 года, именно облигации помогли выйти из кризиса с минимальными потерями, поскольку часть средств была выдана государством, а другая часть частными инвесторами.

Однако существенные недостатки системы мешают получению достойной выгоды:

  1. Досрочное погашение заемщиком всей суммы долга или ее части отрицательно сказывается на рынке, поскольку инвесторы не могут получить ожидаемую прибыль. Некоторые банки ради удержания инвесторов компенсируют разницу между ожидаемым и полученным доходом.
  2. Ипотечное кредитование обычно не стоит на месте, поэтому доходы могут то снижаться, то опять увеличиваться.

Рынок ипотечных облигаций РФ развивается благодаря участию крупных игроков, таких как Сбербанк, ВТБ 24 и других.

Как инвестировать в ИЦБ

Покупка ипотечных ценных бумаг происходит через фондовые биржи. Существуют агентства и организации (доверительные управляющие, брокерские конторы и т.д.), специализирующиеся на консультациях по вопросам инвестиций и соответствующих операциях. Привлечение инвесторов может происходить через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые создаются под конкретные проекты.

Доходность при инвестировании в ИЦБ зависит от средних ставок по предоставленным ипотечным кредитам. При понижении процентной ставки (рефинансирование ипотеки), либо при досрочной оплате ипотеки заемщиком доходность для инвесторов снижается, потому что банк вынужден досрочно погасить купленную инвестором ИЦБ.

Рекомендуемые ипотечные продукты

от 100 000 до 6 000 000  руб.

Сумма

от 600 000 до 60 000 000  руб.

Сумма

от 600 000 до 20 000 000  руб.

Сумма

от 600 000 до 12 000 000  руб.

Сумма

от 600 000 до 60 000 000  руб.

Сумма

Риски инвестирования в ипотечные облигации

Основной риск ИЦБ – досрочное погашение ипотеки. Из-за него инвесторы теряют часть дохода, соответственно, вложения в облигации проигрывают в сравнении с инвестициями в фонды или даже депозиты. Подобные риски крайне трудно прогнозировать в каждом конкретном случае, поскольку они зависят от ряда факторов: экономической ситуации в стране, изменения материального положения конкретной семьи, смены тенденций на рынке недвижимости. Однако пока это единственный существенный риск, связанный с облигациями, при котором инвестор так или иначе получает назад всю вложенную сумму средств. А значит, им при прочих выгодных условиях капиталовложения можно пренебречь.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...