Что такое альтернатива при продаже квартиры, как происходит альтернативная купля-продажа

Содержание
  1. Типы сделок и уровни сложности
  2. Почему мы решили купить квартиру
  3. Определение и сущность альтернативной продажи
  4. Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки
  5. Плюсы альтернативы при продаже квартиры
  6. Преимущества и недостатки альтернативной продажи
  7. Для продавца
  8. Для покупателя
  9. Риски при альтернативной сделке купли-продажи
  10. Зарегистрированные владельцы и не собственники
  11. Риски и подводные камни продаж с альтернативой
  12. Читайте ещё
  13. Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками
  14. В какое время года выгоднее покупать квартиру
  15. Какие документы потребуются для оформления ипотеки
  16. Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?
  17. Налогообложение при альтернативной сделке
  18. Участие несовершеннолетних собственников
  19. Налоговый вопрос
  20. Передача квартир в альтернативных сделках
  21. Зачем подписывать акты приема-передачи квартиры и брать расписки
  22. Как купить квартиру по альтернативной сделке

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Альтернативная сделка

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки. Несколько сложнее  «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами. Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

увы и ах

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Почему мы решили купить квартиру

У нас с мужем уже есть квартира, в которой мы живем. За несколько лет мы накопили около 6 млн рублей, которые захотели вложить. Поверхностно рассматривали другие варианты: например, депозиты и инвестиции. Но депозиты не покрывают инфляцию, а чтобы разобраться в инвестициях, надо начинать с небольших сумм. Кроме того, нас это пока не увлекает.

Мысль купить квартиру показалась нам заманчивой по нескольким причинам:

  1. В ней можно бесплатно жить. Вклад или деньги не дают такой ощутимой практической пользы, к тому же она не обесценится.
  2. Квартиру можно сдавать и получать небольшой, но гарантированный доход.
  3. Цены на недвижимость стабильны или растут.

Что такое альтернатива при продаже квартиры, как происходит альтернативная купля-продажа

С таким активом не надо беспокоиться, выгодно ли вложены деньги, приносят ли они доход, не обесценятся ли, если наступит дефолт. Просто у тебя есть квартира.

Мы решили не спеша искать однушку в Москве в пределах 7,3 млн. Бюджет рассчитали так — накопления плюс потребительский кредит максимум на 1 млн. Мне предлагали взять его под 14,9%. Мы планировали в течение года досрочно погасить кредит, а если вдруг что-то случится — сдавать квартиру и этими платежами покрывать взносы.

С ипотечным кредитом процент был бы меньше на 4—5 пунктов. Но при этом нам пришлось бы тратить намного больше времени на оформление, делать оценку и страховку, а также лично присутствовать в банке. Потребительский кредит нам без проблем одобрили онлайн.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей. Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия. Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

  1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
  2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
  3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует. По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

  • целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
  • возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
  • проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.

Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Что такое альтернатива при продаже квартиры, как происходит альтернативная купля-продажа

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

банковская ячейка

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Плюсы альтернативы при продаже квартиры

Преимущества метода:

  1. основное финансирование за счет покупателя;
  2. быстрое оформление и переезд;
  3. надежность и корректное выполнение необходимых процедур с помощью услуг нотариуса.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

  • Преимущества

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья. Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье. Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

  • Недостатки

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

  • Преимущества

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир. Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей. Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

  • Недостатки

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр. В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания. Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

  • способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
  • банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
  • участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
  • участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

  • Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
  • Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел. Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет. Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке. В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам. Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

Зарегистрированные владельцы и не собственники

На момент проведения альтернативных сделок владельцы, чаще всего, остаются зарегистрированными на квадратных метрах, меняющих собственника. На новом месте можно зарегистрироваться после того, как владелец будет снят с учета по старому адресу. С другой стороны, собственник может выписаться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре. Как правило, в договоре на продавца накладывается обязательство освободить квартиру (в юридическом плане, снять с учета всех жильцов) в течение четырнадцати дней с момента передачи жилья по акту, причем, независимо от того, состоялась фактическая передача (заселение) или нет.

Помимо зарегистрированных собственников по адресу продающейся недвижимости могут стоять на учете лица, которые могут иметь права пользования квартирой, но при этом не являющихся собственниками. В отличие от собственника, зарегистрированные пользователи не несут обязательств по договору, заключаемому собственником, и вполне могут нарушать договорные обязательства, какого-либо рычага влияния на них нет. Поэтому покупатели крайне щепетильно относятся к этому вопросу и настаивают, чтобы все пользователи были сняты с регистрации. В противном случае заставить пользователей покинуть жилплощадь будет крайне непросто, даже через суд – у покупателя нет никаких договорных отношений с пользователями, поэтому нельзя говорить о нарушениях со стороны последних.

Риски и подводные камни продаж с альтернативой

Несмотря на возможность сэкономить на покупке конечному покупателю, поторговаться и продать дороже продавцу, не съезжать на съёмное жильё продавцу-покупателю, выделяются следующие риски альтернативной сделки с недвижимостью, которые не следует недооценивать:

  1. Несогласованность действий сторон. Наличие нескольких участников требует синхронности действий при совершении альтернативной сделки, пропуск времени любым участником приводит к разрыву всей цепочки.
  2. Потеря времени. Любое оттягивание одного действия тормозит весь процесс, затягивая завершение на длительный период для всех участников.
  3. Отказ от сделки или изменение существенных условий. Независимо от количества участников отказ одного приведёт к невозможности завершения для остальных и поиска нового кандидата на место выбывшего. Процедуру придётся начинать заново без очередной гарантии её удачного завершения. Изменение цены или порядка расчётов может также повлечь разрыв договорённости при несогласии остальных участников и принятия новых условий.
  4. Отказ в регистрации или приостановка процедуры по одному из заключённых договоров. Все соглашения в альтернативной сделке с недвижимостью юридически не связаны друг с другом, поэтому в обязанности Росреестра не входит одновременная регистрация всего пакета. В результате возможна ситуация, когда всего лишь один незарегистрированный договор повлечёт к невозможности исполнения взятых обязательств остальными участниками. Если производится приостановка регистрации по одному из договоров, то получившие уведомление участники должны написать заявление на приостановку следующего договора и так далее.

Самый надёжный способ процедуры регистрации при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – проведение с использованием услуг нотариуса. Нотариально заверенные договоры не нуждаются в проверке специалистов Росреестра, что сокращает сроки до трёх дней, а риск частичной регистрации сводится к нулю.

Читайте ещё

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

В какое время года выгоднее покупать квартиру

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Налогообложение при альтернативной сделке

Расчеты по НДФЛ выполняют раздельно. При сроке владения квартирой более 3 лет налог с продажи не платят. В рассматриваемом примере это правило не действует, потому что контрольная дата – 20.06.2018 г. Если объект передан новому собственнику в 2019 году, отчет подают не позднее 30.04.2020. Применяют стандартный вычет (до 1 млн р.), который уменьшает базу налогообложения.

Пример:

  1. цена продажи 3 680 000 р.;
  2. результат после вычета: 3 680 000 – 1 000 000 = 2 680 000 р.;
  3. НДФЛ (13%): 2 680 000 * 0,13 = 348 400 р.

«Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации» (НК, статья 224, п. 3).

К категории нерезидентов причислены граждане, отсутствовавшие на территории РФ 184 дня и более за отчетный период. Нерезиденты освобождены от НДФЛ, если владеют недвижимостью более трех лет.

При покупке также можно воспользоваться льготным вычетом:

  • от стоимости ДКП – до 2 млн р. (возврат 260 000 р. = 2 00 000 * 0,13);
  • от выплаченных процентов по ипотеке – до 3 млн р. (390 000 = 3 000 000 * 0,13).

Утвержденную сумму можно получить на собственный расчетный счет в банке, либо через работодателя. Желаемый способ указывают в заявлении, которое передают в инспекцию вместе с отчетом по НДФЛ. По решению сотрудника ФНС допустим взаимный зачет с актуальными налоговыми обязательствами.

Участие несовершеннолетних собственников

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана. Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы. До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Понимаешь?

Передача квартир в альтернативных сделках

Передача недвижимости в плане фактического переезда осуществляется в направлении, обратном передвижения денежных средств. То есть, первым переезжает «верхний» участник сделки – тот, кто дает деньги и не предоставляет взамен свою недвижимость. И за ним уже по цепочке заселяются остальные участники.

Зачем подписывать акты приема-передачи квартиры и брать расписки

Через неделю на счет владельца квартиры, которую покупали наши продавцы, пришли деньги. Я получила от банка смс, что платеж по аккредитиву прошел. На следующий день мы подписали акт приема-передачи квартиры, а продавцы — расписку, что получили деньги. На этом все условия по договору были выполнены.

Акт приема-передачи — это документ о том, что продавец передал квартиру, а покупатель ее принял. Его подписывают обе стороны. Если потом покупатели обнаружат дефекты в квартире или, например, случится пожар или наводнение, то сделку отменить не получится. Поэтому акт подписывают только после личного осмотра квартиры. Я попросила включить в документ пункт о том, что владельцы передают мне встроенный шкаф и люстры, потому что читала в Т—Ж статью, где рассказывалось, как продавец отсудил у покупателя стоимость мебели, поскольку факт ее передачи не был зафиксирован в акте.

Расписка подтверждает, что все пять собственников получили деньги по договору купли-продажи и не имеют претензий. Для меня эта бумага означала спокойствие: по аккредитиву деньги получало третье лицо — девушка, у которой мои продавцы приобретали квартиру. А в расписке продавцы подтвердили, что все условия выполнены.

Наша риелтор посоветовала запросить в банке справку о том, что аккредитив был раскрыт и деньги перешли тому, кому предназначались. Мне понадобился этот документ, чтобы получить налоговый вычет.

В итоге сделка обошлась нам в 9050 Р:

  • нотариальное согласие супруга на сделку — 1600 Р;
  • регистрация сделки у нотариуса — 5000 Р;
  • оплата аккредитива — 2000 Р;
  • экземпляр выписки из ЕГРН, заверенный нотариусом, — 450 Р.
9050 Р

мы потратили на оформление сделки

Справка из банка о том, что платеж по аккредитиву прошел успешно. Она была нужна для получения налогового вычетаСправка из банка о том, что платеж по аккредитиву прошел успешно. Она была нужна для получения налогового вычета

Как купить квартиру по альтернативной сделке

  1. Попросите у продавцов квартиры скидку за ожидание, пока они подберут альтернативу. Но будьте готовы к тому, что ее могут не дать.
  2. Заключите соглашение об авансе, зафиксируйте в нем цену на квартиру и срок, в который будет подобрана альтернатива.
  3. Держите связь с продавцами: узнавайте, как идет подбор альтернативы и насколько сложная получается цепочка сделок.
  4. Вместе с риелтором тщательно проверьте всю цепочку сделок: если где-то произойдет сбой, то пострадают все участники.
  5. Оформите сделку у нотариуса, даже если закон этого не требует. За это нужно заплатить, но нервы стоят дороже.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...