Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Основания расторжения договора по волеизъявлению арендодателя

Согласно букве закона, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если имеются основания, установленные законодателем в ст. 619 и ст. 450 ГК РФ.

Так, соглашение может подлежать расторжению, если:

  1. участок используется в разрез с ее предназначением. Например, если на земле сельхозназначения было размещено производство;
  2. контрагент, пользуясь переданным ему наделом, существенно нарушает положения договора, либо такие нарушения выявляются систематически. Например, арендатор сдал участок в субаренду в разрез с условиями соглашения, запрещающими такую передачу;
  3. арендатор ухудшает качество земли в процессе ее использования. Например, наносит существенный вред ее плодородности, использует различные пестициды, причиняет своими действиями вред окружающей среде;
  4. более двух раз просрочено внесение арендной платы, согласно срокам, установленным в договоре.
  5. изъятие земельного надела из частных рук для государственных или муниципальных нужд, что предусмотрено п.2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Как правило, это требуется для возведения каких-либо важных объектов инфраструктуры, например, прокладки трубопровода,

Представленный список оснований не является исчерпывающим. Кроме того, участники сделки могут прописать в договоре аренды иные обстоятельства, по которым договор может быть расторгнут по волеизъявлению арендодателя.

Законодательство в сфере аренды земли

Правила получения надела во временное возмездное пользование зафиксированы в документах:

  • Земельный Кодекс (ст.46, 53 и др);
  • Гражданский Кодекс (ст.619, 620 и др);
  • иные федеральные и региональные акты.

Законы регулируют права и обязанности собственников и арендаторов в разных ситуациях.

Законные основания отказа от земельного участка

Собственнику не нужно объяснять причины отказа – он имеет на это полное право.

Порядок отказа от земельного участка регламентируется ст. 53 Земельного Кодекса РФ, ст. 56 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Форма заявления об отказе от земельного участка установлена Приказом Минэкономразвития № 920 от 08.12.2015.

Скачать бланк заявления можно здесь.

Почему возникают споры из договора аренды?

Учитывая сложившуюся в РФ системы экономики и все более быстрыми темпами развивающийся малый и средний бизнес, аренда является довольно неплохой альтернативой для тех, кому единовременно выкупить дорогостоящее имущество не по карману.

Несмотря на то, что все подвиды договора аренды нашли свое отражение в отдельных разделах Гражданского кодекса, некоторые виды аренды были выделены законодателем. В частности, это касается аренды предприятий и лизинга. В силу того, что эти два договора носят комплексных характер и затрагивают не только нормы, касающиеся аренды, а в некоторых случаях и гражданского права, правоприминитель зачастую оказывается в ловушке, когда нормы одного закона могут противоречить нормам другого – тому же договору аренды, например. В этом случае не остается ничего иного, как обратиться за помощью к квалифицированному юристу и передать арбитражный спор по договорам аренды на рассмотрение государственного или коммерческого арбитража.

Что включает в себя договор аренды

  1. Объектом аренды должен быть земельный надел, который будет идентифицироваться по месту фактического месторасположения. Нужно также указать точную площадь, кадастровый номер.
  2. Следует прописать функциональную цель территории, которая будет использоваться.
  3. Особенности внесения платежей за аренду предоставляемого имущества.
  4. Арендатору нужно сохранять земельный участок в надлежащем состоянии.
  5. В соглашении должны быть максимально подробно отражены условия возврата земельного участка владельцу после окончания арендного срока.

Приведем по яркому примеру нарушений каждой из стороны земельного конфликта

   Например, Вы арендовали в пользование земельный участок, начали на нем строительство, но срок договора аренды подходит к концу, и Вы хотите его продлить. Теперь это так просто не сделать, придется поучаствовать в торгах, и если выиграет другой арендатор, то фактически весь Ваш труд перейдет в чужие руки. Естественно, подобный случай нужно оспаривать в суде.

Споры по аренде земельных участков   Или же Вы сдали в аренду свой участок, по сути, Вы им не пользуетесь, а собственник-сосед заявляет, что межа, делящая ваши участки, лежит неверно, и он хочет свой кусок. А на этом куске у арендатора уже растет редкий фрукт, который будет стоить бешеных денег, а сосед продолжает настаивать на переходе этого кусочка себе. Соответственно, и дерево с фруктом перейдет ему, и арендатор потерпит убытки, и у Вас разгорится спор по их возмещению. Чтобы этого избежать, лучше заниматься межеванием земельных участков с участием адвоката.

   Если Вы сдали в аренду свой земельный участок, а арендатор нарушил оговоренные правила пользования, к примеру, снес Вашу застройку и затеял свою. Или же он банально не соблюдает свои обязательства по арендной плате, это чревато для него судебным иском.

   Однако, бывают случаи, когда арендатор не платит деньги по уважительной причине, и это тоже можно доказать в суде и победить. Главное, обратиться к опытному земельному юристу.

ВНИМАНИЕ: как выиграть судебные споры по земельным участкам между соседями и иными лицами – смотрите видео. Подпишитесь на YouTube канал и бесплатная консультация по земельным вопросам в комментариях ролика пройдет профессионально и в срок.

Права и обязанности сторон сделки

Благодаря долгосрочной аренде можно оформить отношения, которые будут сохраняться до 50 лет. Краткосрочная аренда является действительной в течение 3 лет.

Права и обязанности арендатора:

  1. Исполнять установленные нормы договоренности относительно использования земли.
  2. Отказаться от строительства любых объектов, если они не предусмотрены договором.
  3. Не передавать надел в субаренду, если данное действие противоречит ожиданиям владельцем земельного участка.
  4. Гарантировать своевременную оплату арендных платежей.

Что может арендатор:

  1. Получение платы, зафиксированной договором.
  2. Досрочное прекращение договора.

Основания для расторжения

Разобрав сущность прекращения, можно перейти к рассмотрению сущности расторжения договора.

Выше уже говорилось, что расторгнуть договор можно только в период его действия. Причин расторжения может быть множество, но все они объединяются в две группы:

  • расторжение по причине нарушения сторонами договорных условий;
  • расторжение по согласию арендатора и арендодателя. Как правило, в этих случаях речь о нарушениях не идет. Имеется в виду, что арендатор исправно платит за аренду, использует землю по назначению и исполняет остальные договорные обязательства.

Расторжение по причине нарушения договорных обязательств – это всегда спор, по результатам которого одна сторона хочет получить компенсацию от другой стороны. Как правило, в таком случае споры по договорам доходят до суда.

Расторжение без нарушений тоже может стать причиной для спора. Дело в том, что договор заключается на определенный срок, в течение которого арендатор и арендодатель должны исполнять свои обязательства.

Сторона, для которой обязательства стали обузой, может предложить другой стороне расторгнуть договор по обоюдному согласию. Но это не всегда вызывает согласие другой стороны, которая, образно говоря, уже подсчитала свои прибыли на год от аренды. И нарушение этих планов вполне может вызвать спор.

В этом случае договор может быть расторгнут путем соглашения. Если стороны решаются расстаться «бескровно», то соглашение будет формальностью. Если же одна сторона имеет к другой претензии, то в договор включатся пункты:

  • о компенсации за преждевременное расторжение контракта;
  • о компенсации упущенной выгоды;
  • о компенсации затрат в связи с арендой и т.д.

Как составить такое соглашение

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

  1. Название и номер документа («Соглашение»).
  2. Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
  3. Реквизиты расторгаемого контракта.
  4. Место и дата составления и подписания соглашения.
  5. Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
  6. Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
  7. После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
  8. Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
  9. Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
  10. Реквизиты и подписи сторон.

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Образец соглашения

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

г. Ижевск

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

  1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
  2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
  3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
  4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
  5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон:

Арендодатель Арендатор
ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363 ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234

Подписи Сторон:

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Документы в споре по аренде земельного участка

   Какие доказательства в основном представляются суду для доказательства своей правоты в земельном споре

  • Документы, подтверждающие Ваше право собственности на землю, договор об аренде, пай
  • План арендуемой земли
  • Кадастровая схема участка. На ней должны быть обозначены все ограничения в его использовании.
  • Подтверждение госрегистрации контрактов на аренду земельного участка
  • Документ, подтверждающий факт приема-передачи земли во временное пользование
  • Документ, который подтверждает нарушение права собственности
  • Подписанная арендодателем бумага, что он согласен на нецелевое использование земельного участка
  • Стоит отметить, что если участок находится под залогом, то он также может быть сдан в аренду, если залогодержатель даст письменное подтверждение.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Передача может пройти как лично в руки, так и по почте. В этом уведомлении указываются личные данные отправителя и получателя, данные о договоре, указание на факторы и претензии, являющиеся основанием расторжения.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:написание заявления

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка можно

здесь

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Если получатель уведомления выражает письменный

отказ

от его условий или не дает ответа в течение 30 дней, отправитель получает право обратиться в суд.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:сельскохозяйственные земли

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора аренды можно

здесь

.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Заявление рассматривается в срок не более двух месяцев.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

страховка жизни при ипотекеОформление дарственной на долю в квартире

не является сложной процедурой.

Некоторые банки обязывают своих клиентов оформлять страховку жизни при ипотеке. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Вы взяли в аренду участок на 49 лет, а теперь хотите оформить его в собственность?Пошаговый алгоритм есть здесь.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

shutterstock_1717056352.jpgЭто объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Когда сделка признается недействительной

Сделка становится недействительной, если одна из сторон совершает серьезные нарушения условий оформленной документации.

В суде можно аннулировать сделку. Для этого одна из сторон формирует иск, ищет доказательства нарушения и разрабатывает защитную тактику. Ситуации, которые влияют на возможность в судебном порядке прекратить взаимодействие:

  1. Нарушение правил проведения аукционов по продаже объекта.
  2. Арендодатель сообщил измененную информацию, которая влияет на возможности арендатора относительно целевой эксплуатации земельного участка.
  3. Получение в аренду земли, которая находится на территории в границах охраны природной системы.
  4. Нарушение договоренностей сторонами сделки.

otkazatsya-ot-arendy-zemelnogo-uchastka-posledtviyaПравовые последствия

После того как отношения между арендодателем и арендатором расторгнуты посредством судебного постановления, предусмотрены следующие правовые последствия:

  • арендатор больше не может претендовать (пользоваться) этим территориальным наделом;
  • передавшее лицо в права пользования землёй, лишается получения платы за неё.

И ещё, один очень важный нюанс, если у арендодателя или арендатора имеется незавершённые расчёты и финансовые претензии, необходимо создать новое исковое заявление и отправить в суд. В нём в обязательном порядке должны быть описаны сведения об имеющихся финансовых и иных расчётов. Также необходимо приложить к иску справки и документы для подтверждения имеющихся притязаний. Чтобы не упустить из вида ни одной важной детали, это заявление лучше всего составлять в адвокатской конторе, тогда больше не придётся обращаться в суд с новой жалобой.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...