Аренда участка: 7 нюансов аренды муниципальной и государственной земли

Содержание
  1. Земельный участок и его разновидности
  2. Ваша компания
  3. Что такое береговая полоса водного объекта?
  4. Срок
  5. Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?
  6. Форма договора
  7. Ограничения по участку
  8. Аренда земельных участков без проведения торгов
  9. Публичный сервитут не связан с изъятием земельного участка.
  10. Существенные условия договора аренды движимого имущества
  11. Скачать бланк и образец
  12. Что делать, если чиновники включают в договор аренды участка незаконные обязанности для арендатора?
  13. Дополнительные условия
  14. Права и обязанности заинтересованных сторон
  15. если 3-е лицо имеет исключительное право на приобретение участка, то второе условие не выполняется.
  16. Если старый договор не расторгли, то арендатор вправе заключить договор на новый срок.
  17. Все 4 условия для аренды участка должны действовать в совокупности.
  18. Условия использования ЗУ
  19. Можно ли изменить вид разрешенного использования участка, сданного в аренду на торгах?

Земельный участок и его разновидности

По общему правилу земельный участок предполагает под собой территорию, ограниченную по размерам и используемую для конкретных целей.

На территории страны все земли имеют определенный тип и назначение. При этом не отнесенных к какому-либо виду земель нет.

Существует 7 категорий, установленных нормативными актами. К таким группам относят:

  • территории, эксплуатация которых осуществляется в целях сельскохозяйственной деятельности. Важное условие: такие зоны расположены за пределами населенных пунктов
    Сельскохозяйственные земли

    Сельскохозяйственные земли

  • следующий тип земельного участка ориентирован на проживание населения. При этом он может быть не только городским, но и сельским. Данные области реализовывают также для строительных работ и застройки сооружений, необходимых для функционирования различных областей жизни общества
  • зоны, подразумевающие под собой особое использование. Это так называемые специальные территории. В их границах осуществляют постройку, предназначенную для промышленности, транспорта, энергетики и иных узкоспециализированных областей
  • территориальные области, имеющее весомое и существенное значение для государства. Иное их название – охраняемые зоны. Они защищены от постороннего посягательства на государственном уровне. К ним относят научные, культурные, важные исторические области и другое
  • следующий тип занимает внушительную часть от общего земельного фонда страны. К ним относятся территории, занятые исключительно дикорастущими или в некоторых случаях специально высаженными деревьями. В совокупности они образуют леса. Такие зоны имеет название – лесные
  • этот вид охватывает все водное пространство, имеющееся в стране
  • последний вид территории реализуется как фонд запаса. Это означает, что такие области не эксплуатируются в настоящий момент, но в необходимый период их будут использовать по назначению

Ваша компания

Зарегистрируйтесь и о Вас узнают потенциальные клиенты!

Что такое береговая полоса водного объекта?

Береговая полоса – это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования.

Береговая линия — это граница водного объекта.

Иными словами, береговая полоса представляет полосу земли от границы водного объекта.

Срок

Он определяется преимущественно самими сторонами сделки. На законодательном уровне предусмотрены максимальные сроки действия аренды. Это относится участков сельхозначения, продолжительность пользования может составить — 49 лет. Если срок действия договорного соглашения, не определён, тогда он оформляется на неопределённое время. После истечения указанного срока, арендатор может его пролонгировать, но в случае своевременного внесения платежей и соблюдения условий использования ЗУ.

О своём намерении, необходимо сообщить собственнику участка. При желании, в действующий документ могут вноситься дополнительные условия. Если даже арендатор не совершит ранее описанных действий, он всё равно может продолжить использовать территорию, при отсутствии претензий со стороны владельца. Договор будет автоматически продлён с теми же, прописанными требованиями.

info.png

Если договорное соглашение оформляется на 12 месяцев и больший срок, либо одна из сторон — юридическое лицо, документ должен составляться письменно.

Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?

В договор вносятся кадастровый номер и другие подобные данные в пункте, характеризующем землю.

Если разрешённым использованием предполагается строительство зданий, необходимо получить технические условия подключения к инженерным сетям.

  • описание наибольшей возможной нагрузки;
  • возможные сроки подключения;
  • срок действия этих условий.

Кроме того, поскольку участок арендуется для определённой деятельности, он должен быть пригоден к ней.

В зависимости от назначения, могут вноситься сведения:

  1. о расположенных на нём зданиях и строениях;
  2. о благоустроенности участка, то есть состоянии почвы, присутствии деревьев или кустарников, дорог или других объектов благоустройства;
  3. о существующих коммуникациях: электросети, канализации, водоснабжении и т. д.;
  4. об обременениях: сервитуте, залоге и т. п.

Также необходимо описать существующие недостатки:

  • особенности почвы;
  • износ инженерных систем;
  • присутствие строительного мусора;
  • и т. п. в зависимости от использования.

Как правило, эти сведения записываются после информации, характеризующей участок. Для зарегистрированных строений необходимо записать кадастровый номер, площадь, количество этажей и другие особенности.

Также он сможет добиться компенсации расходов, понесённых на устранение таких недостатков.

к содержанию ↑

Форма договора

Этот существенный пункт включает в себя два обязательных критерия:

  • бумажная форма
  • государственная регистрация
Письменная форма

Письменная форма

В первом случае существует неуклонное правило, обязывающие две стороны заключать данный тип сделки непосредственно в письменной форме. Но этот принцип используется исключительно в тех ситуациях, когда сам срок соглашения подразумевает собой временной период более одного года.

В иных случаях вполне допустима и устная форма. Однако тогда гораздо сложнее отстаивать свои права в ходе судебного разбирательства.

К этим временным рамкам относится и второй критерий, согласно которому контрагенты регистрируют свое соглашение в соответствующих государственных структурах.

Сама форма такого документа регламентируется по общим правилам, относящимся к соглашению аренды.

Ограничения по участку

Ограничения по участкуСт. 39.8 ЗК обозначает сроки аренды и список ЗУ, подлежащих аренде. При этом, на некоторые ЗУ устанавливаются ограничения по передаче их в аренду. Например, участки, находящиеся в гос. резерве и охраняемые территории, не могут передаваться в аренду. Поэтому, нельзя оформить аренду на земли:

  • Расположенные в местах нахождения охранных объектов и воинских частей.
  • Находящиеся в заповедных зонах.
  • Размещенные в местах захоронения.

Информацию о возможности аренды того или иного участка земли можно получить у региональных властей по месту размещения участка.

Кроме этого, существуют ограничения по аренде земли целевого назначения. Так, например, арендатор обязан использовать ЗУ согласно условиям ДАЗУ, а если такие условия не обозначены в соглашении – то по целевому назначению земли (ч. 2 ст. 607 ГК РФ).

Кроме того, арендатор не может передавать арендованную землю в субаренду без разрешения арендодателя (ст. 615 ГК РФ).

Аренда земельных участков без проведения торгов

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем. Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Публичный сервитут не связан с изъятием земельного участка.

Иными словами, власть может установить публичный сервитут на земельный участок, который сдан в аренду.

Наличие публичного сервитута создает неудобства арендатору.

Он испытывает сложности с использованием земельного участка.

Существенные условия договора аренды движимого имущества

В договоре нужно указать отличительные свойства имущества:

  • марку, модель (например для автомобиля);
  • цвет;
  • идентификационный, заводской, серийный номер (например для автомобиля – регистрационный номер и VIN);
  • размер;
  •  год изготовления и т.д.

Скачать бланк и образец

  • Бланк, doc
  • Образец, doc

Что делать, если чиновники включают в договор аренды участка незаконные обязанности для арендатора?

В подобных ситуациях можно действовать одним из 2-х способов.

1-ый способ: подписать договор и обратиться с иском в суд о признании недействительной части договора аренды участка.

Если суд признает незаконность действий чиновников, то договор в части дополнительных обязанностей признают недействительным.

При этом, в остальной части договор останется действующим.

Иными словами, аренда участка по договору будет сохранена.

2-ой способ: до подписания договора инициировать прокурорскую проверку на предмет нарушения земельного законодательства.

Такой способ защиты имеет свои плюсы, особенно если «не горят» сроки с подписанием договора.

5-ая особенность.

Дополнительные условия

В этом документе, собственник территории должен предусмотреть все уязвимые места арендатора. В случае юридической не подкованности, лучше проконсультироваться с юристами, а также посмотреть примерный образец, как правильно составлять подобные документы, и какую деталь нельзя упускать из виду.

К доп. условиям относятся следующие нижеизложенные аспекты:

  • Оформление договорного соглашения на определённый срок и его вступление в законную силу после госрегистрации. Также сюда входит обязательный пункт: все предстоящие расходы согласуются. В случае оформления арендного соглашения на временной период меньше 12 месяцев или на неопределённый период, регистрация необязательна;
  • Внесение поправок и дополнений должны осуществляться в письменном виде. Подписи должны стоять всех сторон, между которыми заключается договорное соглашение, с обязательной последующей регистрацией;
  • Договор составлять в трёх экземплярах: для регистрирующего органа, арендодателя, арендатора;
  • Все остальные условия, которые не учтены при подписании документа, оговариваются сторонами в пределах нормативно-правовой базы.

В одном из пунктов должны перечислять условия, при которых, допускается расторжение (аннулирование) договорного соглашения раньше прописанного срока.

Права и обязанности заинтересованных сторон

Владелец земли имеет полное право потребовать не использовать различные химикаты и прочие действия, которые могут негативным образом сказаться на состоянии почвы. Внесённые права и обязанности считаются действительными, если не противоречат нормативным актам действующего законодательства.

Аренда земельного участка — имущественная сделка между двумя и несколькими сторонами, но без прав передачи собственности. То есть арендатор может владеть имуществом на законных правах. Но не распоряжаться им: дарить, продавать, совершать обмен и иные противозаконные манипуляции.

если 3-е лицо имеет исключительное право на приобретение участка, то второе условие не выполняется.

Следовательно. При невыполнении второго условия, арендатор не может рассчитывать на новый срок аренды участка. Безусловно, речь идет об аренде участка без торгов.

Пример исключительного права на приобретение участка. Наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на участке.

Проще говоря. Если 3-е лицо собственник здания на участке, то он имеет преимущественное право на приобретение участка.

В такой ситуации, арендатор не имеет права на получение участка в аренду на новый срок без торгов.

3-е условие: договор аренды земельного участка не был расторгнут с арендатором.

Суть данного условия состоит в следующем.

Если старый договор не расторгли, то арендатор вправе заключить договор на новый срок.

Иными словами, для соблюдения 3-го условия важно сохранение действия предыдущего договора аренды.

4-ое условие: у арендатора имеются основания для получения земельного участка в аренду без торгов.

Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ содержит основания, по которым аренда участка возможна без торгов.

На момент заключения нового договора, арендатор должен иметь право на аренду участка без торгов.  Основания аренды участка без торгов смотрите в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами. Если арендатор не имеет оснований для заключения нового договора без торгов, то 4-ое условие не выполняется.

Следовательно, арендатор не получит в аренду участок на новый срок.

Все 4 условия для аренды участка должны действовать в совокупности.

Другими словами. Для аренды участка на новый срок все 4 условия должны быть в наличии вместе.

Невыполнение, хотя бы одного из условий, исключает аренду участка на новый срок без торгов.

6-ая особенность.

Условия использования ЗУ

Требования по использованию земли и обязанности арендатора по сохранению качества наделы, прописаны в основном документе. Так, в его прямые обязательства входит применение ЗУ строго по целевому предназначению, допустимым методом использования и поставленной целью.

Мнение эксперта

Кузьмин Иван Тимофеевич

Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Использование земли не должно наносить вреда окружающей природе, в том числе и этому участку. Арендатор обязуется не загрязнять, не допускать деградирования и снижения первоначального качества ЗУ.

В случае неисполнения этого требования, будет приглашена комиссия для оценки почвы, затем применены штрафные санкции к арендатору. Плюс ко всему, собственник территориального надела может потребовать возмещение убытков.

к содержанию ↑

Можно ли изменить вид разрешенного использования участка, сданного в аренду на торгах?

Ответ: нет, нельзя.

Изменять договор аренды участка, заключенный по результатам аукциона, в части изменения ВРИ, не допускается.

Таким образом. Изменить разрешенное использование участка, полученного на торгах, арендатор и арендодатель не могут.

Данное правило, также распространяется на аукционы, признанные несостоявшимися.

Бывают ситуации, когда на аукцион подана 1 (одна) заявка. Либо подали несколько заявок, но только 1 (одного) заявителя допустили до аукциона.

В таких ситуациях аукцион признают несостоявшимся. Но договор аренды земли заключают с единственным участником.

С таким участником договор аренды заключают фактически без торгов.

Тем не менее,

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...