Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Альтернативная сделка

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки. Несколько сложнее  «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами. Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

увы и ах

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей. Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия. Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

  1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
  2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
  3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует. По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

  • целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
  • возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
  • проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.

Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Алгоритм действий

Подобные сделки бывает двух типов:

  • когда большая жилплощадь меняется на меньшую;
  • наоборот, увеличение площади.

Пример

У молодой семьи есть «двушка» в центре. Пришло время, и они решили расширить свою жилплощадь, купив «трёшку» в другом районе, еще и на ремонт останется. При этом владелец второй, хочет продать её, чтоб купить однокомнатную. А на оставшиеся деньги приобрести, предположим, машину и загородный участок. Чтобы все сложилось, сначала нужно найти покупателя «двушки». Полученный от него аванс отдать второму хозяину, чтобы тот, в свою очередь, внёс его за «однушку». После этого, происходит тщательная проверка документов на все три помещения. Наконец, все четверо: три хозяина и тот, кто приобретает «двушку», могут встретиться, чтобы заключить договор, и передать друг другу деньги.

все участники одном месте и в одно время

Важно! Все должно происходить в один день.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Виды расчетов

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Также можно воспользоваться аккредитивом. Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

icon41.png Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры icon42.png

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Почему вместо однушки мы решили брать двушку

Стало понятно, что квартир, подходящих под наши критерии, немного. После двух просмотров в пешей доступности от дома мы еще больше сузили карту поиска и стали смотреть квартиры в 1 км от нас. Торопиться нам было некуда, поэтому мы мониторили рынок и ждали подходящего варианта.

Когда я в очередной раз смотрела «Циан», обратила внимание на одну квартиру. Это была двушка, продавец которой снизил цену до 8,5 млн, 1 м² в ней стал стоить 182 тысячи при средней цене 1 м² по нашему району в 220 тысяч. Это была двухкомнатная квартира площадью 46 м², тогда как мы смотрели однокомнатные площадью 33 м² лишь немного дешевле. Чтобы купить эту квартиру, нам нужно было взять кредит больше, чем планировали. Но поскольку других подходящих вариантов не было, мы решили ее посмотреть.

Мы пошли на просмотр с нашим риелтором. Состояние жилья и ремонт нас более чем устроили. О двухкомнатной квартире с хорошим ремонтом за такую цену в нашем районе мы и не мечтали.

Мы сразу задали вопрос, почему квартиру продают так дешево. Риелтор продавца привела свои аргументы:

  1. Жилье расположено на первом этаже. Нас это не смущало: я раньше долго жила в квартире на первом этаже, к тому же здесь он высокий, дом 1976 года постройки, после капремонта, а подвал сухой. Дополнительный бонус — строители сделали погреб под балконом. Рыночная стоимость подобной квартиры на других этажах — 10—10,5 млн. За первый этаж принято делать скидку, и изначально квартиру продавали за 9,1 млн, а затем снизили цену.
  2. У квартиры пять собственников, один из них несовершеннолетний. Многие покупатели не хотят связываться с таким жильем. Дело в том, что сделки, где участвует несовершеннолетний собственник, более сложные, поскольку нужно получить согласие органов опеки.
  3. В квартире есть несогласованная перепланировка: раздельный санузел превратили в совмещенный. Это минус, который не сильно влияет на скидку, но наряду со всеми остальными аргументами он позволил нам просить снизить цену на 100 тысяч.
  4. Это альтернативная сделка. Собственникам понадобится время на поиск жилья, поэтому они были готовы продать квартиру по цене ниже рыночной.

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Риелтор продавца сказала, что два покупателя уже хотели внести залог, но передумали. Один испугался сложностей с несовершеннолетним собственником, другой — альтернативной сделки с третьей стороной. Продавцы посчитали, что готовы снизить стоимость квартиры из-за неудобств альтернативы.

Что такое альтернативная сделка

Бывает прямая, или свободная, продажа квартир. Она подразумевает, что продавец хочет получить деньги за жилье. В этой сделке только два участника — продавец и покупатель.

А бывает альтернативная продажа, еще ее называют встречной. При альтернативной продаже продавцы будут покупать другое жилье на деньги от продажи своей квартиры. Такая сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. В ней могут участвовать три стороны или больше, если квартиру, подобранную как альтернативу, продают таким же образом.

Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости непростая:

  1. Поиск альтернативной квартиры может затянуться, если на рынке не будет подходящего жилья.
  2. Придется иметь дело с другим продавцом, его риелтором, а если у них тоже альтернатива, то таких цепочек может быть несколько.

То есть в такой сделке продавец не получает деньги: они идут через него транзитом к владельцу квартиры, которую он приобретает.

Какие могут быть сложности с опекой

Опекой называют органы опеки и попечительства, которые дают разрешение на сделку в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний. При сделках с опекой тоже все непросто:

  1. Чтобы продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний, нужно подать документы в органы опеки и получить разрешение на сделку. По закону опека может давать его в срок до 15 дней.
  2. В новой квартире несовершеннолетний должен получить равноценную долю или больше. Это указывают в разрешении.
  3. Разрешение выдают на конкретную сделку и квартиру. Если что-то сорвется, например кто-то откажется от сделки, его придется получать заново.
  4. В процессе заключения договора купли-продажи необходимо проверить, чтобы были соблюдены все условия, которые указаны в разрешении.

От риелтора нужно дополнительное внимание к такой сделке. Некоторые специалисты склоняют клиентов купить другую квартиру со взрослыми собственниками и не связываться с опекой. Наши продавцы рассказали именно такую историю: риелтор предыдущих покупателей отговорила их от приобретения. Она ссылалась на то, что сделка с несовершеннолетним слишком рискованна. На деле ей просто не хотелось тратить время и силы на сопровождение более сложной сделки.

Многие покупатели рассматривают только свободную продажу квартир, чтобы избежать сложностей со взаимосвязанными сделками. Наша риелтор не испугалась такой схемы: в ее практике были цепочки аж из 7—8 квартир. Она сразу сказала, что это не так страшно, как кажется.

В итоге мы договорились о покупке квартиры за 8,4 млн при рыночной цене квартиры не ниже 10 млн. Вот как получилась такая низкая цена:

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

  1. 900 тысяч — скидка за первый этаж.
  2. Продавцы снизили цену еще на 600 тысяч, когда поняли, что покупатели отказываются из-за альтернативной сделки.
  3. Еще 100 тысяч — скидка за сложности с неузаконенной перепланировкой и опекой.

Подводные камни: риски продавца и покупателя

Как отмечено выше, первая квартира реализуется по стандартной схеме. Покупатель организует предварительную проверку по позициям:

  1. техническое и эстетическое состояние объекта недвижимости;
  2. соответствие заявленной цены ситуации на рынке в определенном сегменте;
  3. права собственности;
  4. отсутствие банковского залога и других обременений;
  5. наличие других жильцов и претендентов на квартиру.

Последний пункт следует пояснить. Прописанный в квартире несовершеннолетний ребенок затруднит выполнение сделки и последующее распоряжение купленном имуществом. Для выселения малолетнего нужно специальное согласование органов опеки. Значительные проблемы способны создать:

  • наследники, претендующие на долю в завещании;
  • лица с правом пожизненного проживания по договору ренты;
  • граждане, которые не участвовали в приватизации.

По некоторым спорным вопросам о правах собственности срок исковой давности составляет до 10 лет. При отсутствии опыта рекомендуется поручать тщательную проверку опытным специалистам.

Продавцу квартиры К1 придется выполнить аналогичные действия перед покупкой К2 и К3. Соответственно возрастает объем работ, увеличиваются сопутствующие затраты. Главный риск – срыв сделки по вине владельцев альтернативных объектов недвижимости на стадии регистрации. Контролировать процедуру (прохождение) передачи прав можно на официальном сайте «Росреестра». Внимательная проверка сопроводительной документации поможет исключить технические ошибки.

Альтернативное решение – оформление сделки через нотариуса. В нотариальном варианте даже расчет при альтернативной продаже можно организовать через нот контору. Другие преимущества:

  1. профессиональная подготовка ДКП;
  2. удостоверение дееспособного состояния сторон;
  3. квалифицированная организация рабочих процессов;
  4. синхронизированная передача документов в «Росреестр»;
  5. ускоренная регистрация (1-3 дня).

Главный недостаток нотариуса – затраты. Составление договоров и другие технические услуги стоят от 1,5 до 12 т. р. в зависимости от региона и коммерческой политики нотариальной конторы. Отдельно оплачивают оказание услуг с выездом по адресу заказчика, выполнение поручений по доверенности.

В обязательном порядке оплачивают государственную пошлину. Тарифы установлены нормами действующего законодательства с учетом степени родства. Для расчета берут базовую ставку и добавляют вычисленную часть в процентах от кадастровой оценки (КС).

Если квартира продается третьему лицу, нужно оплатить:

  • при КС по сведениям из базы данных ЕГРН <1 млн р. – 3 000 р. + 0,4%;
  • 1 <КС <10 млн р. – 7 000 р. + 0,2%;
  • КС> 10 млн р. – 25 000 р. + 0,1%;
  • максимальная сумма – 100 000 р.

Для близких родственников действуют льготные условия:

  • при стоимости КС <10 млн р. – 3 000 р. + 0,2%;
  • если КС> 10 млн р. – 23 000 + 0,1%;
  • макс. – 50 000 р.

Пример:

  • квартира продается третьему лицу;
  • кадастровая стоимость К1 составляет 2 850 000 р.;
  • так как действует условие 1 <КС <10 млн р., применяют 0,2%: 2 850 000 * 0,002 = 5 700 р.;
  • с учетом постоянной части вычисляют сумму: 5700 + 7 000 = 12 700.

Как показывает расчет, официальные расходы на нотариальное оформление вполне приемлемы. Юридическая поддержка и профессиональная организация значительно увеличивают надежность сделок.

В договор на оказание услуг можно включить уведомление других владельцев при операциях с долевой собственностью, иные дополнительные действия.

Простая альтернатива

Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.

Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.

По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.

Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн —  забирает продавец последней квартиры в цепочке.

Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир

Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.

Особенности сделки:  

  • в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
  • в совместной собственности мужа и жены;
  • родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
  • дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
  • погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.

В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.

Что мы сделали:

  • нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
  • оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
  • после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
  • получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
  • получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.

Как прошла сделка:

  • подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
  • заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);  
  • одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
  • подписали кредитные договоры;
  • зарегистрировали семью в Долгопрудном;
  • отчитались перед органами опеки.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

  1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
  2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

«Цепочка» квартир

Продажа квартир цепочкой«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

  ♦ К слову об альтернативных сделках ♦
(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Плюсы альтернативы при продаже квартиры

Преимущества метода:

  1. основное финансирование за счет покупателя;
  2. быстрое оформление и переезд;
  3. надежность и корректное выполнение необходимых процедур с помощью услуг нотариуса.

Соглашение об авансе

Мы заключили соглашение об авансе. Риелтор продавцов предложила внести в качестве аванса 50 000 Р и подготовила шаблон соглашения. Наша риелтор ознакомилась с ним и одобрила. Нам было важно зафиксировать стоимость квартиры и порядок закрепления расходов по сделке.

В нашем случае нотариальное оформление сделки было обязательным, поскольку один из собственников несовершеннолетний. Оно стоит 23 000 Р. Риелтор продавцов предложила оплатить пополам, но мы не согласились. Как покупателей нас устраивала простая письменная форма сделки. А вот оплачивать банковскую ячейку обязаны были мы.

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

В соглашении мы установили срок, до которого должна состояться сделка. Сошлись на двух месяцах, в течение которых продавцы должны были найти подходящую квартиру и получить разрешение опеки на сделку. Нам тоже был на руку такой срок: у нас было больше времени, чтобы накопить денег и меньше брать в кредит. Если бы за два месяца продавцы не нашли альтернативную квартиру, они бы вернули аванс. Никаких штрафов мы не прописали.

Мы заключили соглашение об авансе 1 февраля 2020 года, а 1 апреля посчитали последним днем, когда должна была состояться сделка. Продавцы и их риелтор были настроены быстро найти альтернативу среди тех вариантов, что были на рынке.

План действий был следующим:

  1. Продавцы со своим риелтором ищут альтернативную квартиру. Они предполагали уложиться с поисками в месяц, но в итоге потребовалось полтора.
  2. Они получают разрешение опеки на сделку.
  3. В это время мы собираем деньги: оформляем кредит и переводим накопления с разных счетов в один банк.
  4. Продумываем, в каком формате оплачивать сделку.

Правовые нормы

Стоит также знать, что по типу продажи «альтернатива» – это сделка нотариальная и касается незащищенных категорий населения:

  • несовершеннолетние;
  • опекаемые;
  • пенсионеры.

Чтобы получить список всех, прописанных в квартире, достаточно посетить с продавцом ЕИРЦ, где выдадут соответствующую справку.

Единый информационный центр

Совет! Без продавца в центр идти смысла нет, данные без хозяина в центре никто не даст.

Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременноАльтернативная сделка купли-продажи квартиры проходит по следующему сценарию (для примера рассмотрена ситуация размена, когда одна квартира продается, а взамен приобретаются две другие с доплатой):

  1. Подыскиваются подходящие под потребности альтернативные квартиры.
  2. Производится оценка всех трех квартир и рассчитывается необходимая доплата.
  3. Поиск покупателя для первой квартиры и согласование с ним условий.
  4. Собираются и оформляются документы на первую квартиру, подписывается предварительный договор с покупателем, вносится задаток или залог.
  5. Из полученных денег вносятся авансы/залоги за альтернативные квартиры.
  6. Готовятся документы на альтернативные квартиры.
  7. Разрабатывается шаблон договора купли-продажи.
  8. Арендуются три ячейки в банке для закладки денежных средств и подписывается договор с условиями доступа к ячейкам (какие документы нужно предъявить продавцам и в какие сроки).
  9. Все три договора подписываются одновременно с участием нескольких сторон.
  10. Передаются документы на госрегистрацию в Росреестр. Оплачивается госпошлина за данную услугу в размере 2000 р. за каждую квартиру. Пишется три заявления об отчуждении прав собственности и приобретении таких прав.
  11. Получаются выписки из ЕГРН, подтверждающие смену правообладателей в трех объектах.
  12. С этими документами и договорами купли-продажи продавцы получают остаток денег из банковских ячеек.
  13. Подписываются акты приема-передачи квартир.
поддельный больничный листОплата командировки в выходной день

 — узнайте как правильно оформить.

Почему махинации с больничным могут плохо кончится? По ссылке вы узнаете ответственность за подобные действия.

Как решить вопрос с декретными для мужчины, вы узнаете в нашей статье!

Особенности и юридическое сопровождение

Чем длиннее «выстраиваемая цепочка», тем больше всевозможных нюансов, спорных моментов и непредвиденных задержек. Грамотный юрист сможет оценить картину комплексно, предусмотреть риски альтернативной сделки, и заключить договоры с определённым временным запасом. Необходимо получить заранее ряд документов, если:

  • В сделке участвуют несовершеннолетние собственники. Для беспрепятственного проведения необходимо приобретение жилья, улучшающего условия проживания детей. В противном случае органы опеки не дадут согласие, которое является обязательным для регистрации.
  • Проводится альтернативная сделка при ипотеке. Покупка недвижимости, находящейся в залоге по невыплаченному ипотечному кредитованию требует письменного согласия банковской организации – залогодержателя.
  • Продаваемая квартира была приобретена с использованием материнского капитала. Без написанного и нотариально заверенного обязательства продавца о предоставлении детям доли в новом приобретаемом жилье сделка не состоится.

Поскольку время для проведения процедуры ограничено, важно по всем договорам предусмотреть сроки внесения авансов и задатков, доступа к ячейкам с передаваемыми и получаемыми денежными средствами, юридического и физического освобождения продаваемого объекта недвижимости.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

Определение и особенности

Для жилья с ипотечными обязательствами, порядок сделки остаётся тем же. Единственное, что в каждом кредитном учреждении свои требования к финансовым расчетам и порядку оформлению, что может также влиять на сроки. Регистрация, в среднем проходит:

  • ипотечная – за четыре дня;
  • обычная – за десять дней.

Кстати! При участии нескольких покупателей с ипотекой, нужно будет выбирать одну финансовую организацию или искать другую недвижимость.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги – продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

Как проходила сделка

Все участники сделки встретились в отделении Сбербанка. Я проверила оригиналы документов: разрешение опеки, согласие отца ребенка на сделку, ЕЖД, который заменяет справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Поскольку из-за коронавируса наша риелтор была на карантине, она проверяла документы в мессенджере.

Мы заключили с банком договор об аккредитиве. Услуги по его открытию стоили 2000 Р. Я оплатила их как покупатель. В качестве условий, по которым можно было снять деньги с аккредитива, мы указали, что покупатель обязан предоставить две выписки из ЕГРН на продаваемую и покупаемую квартиры.

После банка мы поехали к нотариусу на оформление договора купли-продажи. Мы взяли с собой паспорта и свидетельство о браке. Продавцы квартиры также взяли паспорта, свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельства о браке и о разводе родителей ребенка, а также разрешение опеки.

Сделку записывали на видео. Помощник нотариуса включил камеру, по очереди называл фамилии всех присутствующих и данные их паспортов. Мы просто сели за большой переговорный стол и махали в камеру, когда называли нашу фамилию. Поскольку сделка проходила в разгар карантина, все были в масках и перчатках, а стол протерли антисептиком.

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

У нотариуса мы подписали дополнительные документы:

  1. Мой муж написал заявление, что он не возражает против покупки квартиры на мое имя. Услуги нотариуса по оформлению согласия стоили 1600 Р. Накануне сделки риелтор продавцов посоветовала мне заключить брачный договор. Но я заверила ее, что понимаю все последствия и знаю, что без брачного договора собственность будет считаться совместной.
  2. Сестры-собственницы квартиры написали заявления, что они не были замужем, когда покупали квартиру, и что сейчас они тоже не в браке.

Такие заявления нужны, чтобы между супругами не возникло имущественных споров. Подлинность документов гарантирует нотариус.

После проверки черновика договора нам распечатали оригинал, который мы подписали по очереди. Оригиналы бумаг сшили. У продавцов моей квартиры на руках были два оригинала договора — о продаже квартиры мне и о покупке жилья у другого продавца.

Поскольку МФЦ и Росреестр не работали на прием документов, мы отправили их на регистрацию через нотариуса. Это обошлось в 5000 Р.

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Нотариус пообещала отправить договор в тот же день и пригласить нас, когда Росреестр зарегистрирует сделку и пришлет новые выписки из ЕГРН.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...