Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

Что это такое аккредитив?

Приобретение и продажа недвижимости с финансовой точки зрения является довольно небезопасной операцией. Окончательно сделка будет признана законной и состоявшейся только после того, как договор будет зарегистрирован в соответствующих гос органах, и новый владелец квартиры оформит свои права на нее.

Есть риск того, что, уже подписав соглашение и подав документы на регистрацию, продавец по каким-либо причинам передумает проводить сделку, он отправится в Росреестр и заберет заявление о желании продать свою собственность. Таким образом, обе стороны не получают весомую гарантию в дальнейшем сотрудничестве и рискуют остаться как без денег, так и без недвижимости:

  • Продавец не уверен, что покупатель не заплатил ему до регистрации своих прав, в дальнейшем передаст оговоренную сумму.
  • Покупатель не может заплатить за покупку сразу и обязать продавца провести сделку в будущем.

Как работает аккредитив

Причем такая ситуация возможна и тогда, когда ему уже были переведены деньги за продажу объекта. В таком случае возвращать свои средства покупатель сможет только через суд, потратив на это свои силы и деньги.

Для того чтобы обезопасить сделку от таких ситуаций, продавец и покупатель могут затребовать проведение продажи только с помощью аккредитива.

Аккредитив – это широко распространенная форма безналичного расчета между сторонами, чаще всего используемая как раз при проведении купли-продажи. Банк, по запросу своих клиентов, блокирует определенную сумму на покупку недвижимости, и обязуется перевести ее продавцу по окончанию сделки.

Это один из наиболее надежных вариантов проведения сделок. В данном случае банк выступает посредником, гарантирующим:

  • Юридическую чистоту процедуры купли продажи.
  • Сохранность денег до момента перехода права собственности к покупателю.
  • Обязательный финансовый расчет между сторонами.

Что такое Аккредитив

Аккредитив от «Сбербанка» – это услуга, в рамках которой банк берет деньги у заказчика и передает их исполнителю только тогда, когда тот выполнит взятые на себя обязательства. По функционалу она схожа с банковской ячейкой, только предназначена для безналичных расчетов. Технически процесс передачи денег можно описать следующим образом:

  1. Заказчик открывает новый расчетный счет в банке, вносит на него сумму, прописанную в договоре.
  2. Банк замораживает поступившие денежные средства, становясь своеобразным гарантом сделки.
  3. Второй участник выполняет возложенные на него обязательства (оказывает услугу, оформляет документы на продажу недвижимого имущества и т.п). А затем представляет банку доказательства, что условия заключенного договора с его стороны соблюдены.
  4. Сбербанк проверяет полученную информацию, и если претензий нет, деньги незамедлительно переводятся на счет второго участника сделки.

Как видите, схема довольно проста. Она отлично подходит тем, кто не уверен в собственных знаниях или партнерах.

Что же из себя представляет аккредитив?

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

Аккредитив является одним из видов денежных обязательств, при котором бенефициар или получатель средств имеет право получить деньги по просьбе клиента банка, если предоставит в банк платеж, который исполняет аккредитив, в случае если предусмотрены все условия аккредитива.

Компания клиента, по просьбе которой открыт аккредитив, называют аппликантом илиВопросы аренды же плательщиком по аккредитиву. Получатель платежа по аккредитиву (третье лицо) — бенефициар.

Т.е. аккредитив является одним из видов безопасных платежей, при которых гарантом выполнения сделки выступает сам банк.

При помощи аккредитива, возможно, осуществлять различные платежи в пользу третьих лиц (бенефициаров), если последний предоставит в банк нужные документы по платежу и затребуют указанную сумму в договоре. Важно знать, что при платежах по аккредитиву нужно соблюдать сроки указанные в договоре, иначе по истечению сроков получить платеж по документам будет невозможно. Также с помощью данного денежного обязательства возможно акцептовать, оплатить и учесть переводной вексель или передать полномочия другому банку-гаранту для выполнения тех же задач.

Помимо аккредитива также используется в торговых сделках и авансы, икассы и открытые счета или же «оплата по факту».

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

За рубежом аккредитив чаще всего используется как средства финансирования определенной сделки, по тому же типу, что и в случаях с банковской гарантией.

Аккредитивы международного уровня выпускаются с учетом унифицированных правил и обычаев, которые приняты для документных аккредитивов Международной торговой палатой в 2007 году, а также другими международными нормативно-правовыми актами и нормами.

В Российской Федерации аккредитив регулируется нормативно-правовыми документами Центрального банка РФ, которые несколько отличатся от общепринятой в мире практики.

Когда может быть использован аккредитив

Аккредитив — очень популярная банковская услуга и ей можно воспользоваться в разных случаях:

  1. если продаете или покупаете недвижимость (в том числе через ипотеку)
  2. покупаете или продаете какую-то дорогую вещь (авто, ценные бумаги, оборудование)
  3. оплачиваете услуги на крупную сумму
  4. производите обмен квартир через договор купли-продажи

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

Стоит отметить, что не допускается использование аккредитива в предпринимательских целях. Также договор на аккредитив может быть заключен только между физическим лицом и физическим лицом (в качестве продавца) или между физическим и юридическим лицом (в качестве продавца). Заключить договор от юридического лица в качестве покупателя нельзя.

Виды аккредитивов

Даже такая часто используемая услуга, как аккредитив может быть разных видов:

  • покрытый (депонированный) — самый распространенный тип аккредитива
  • непокрытый (гарантированный)
  • безотзывной
  • отзывной

В случае с покрытым аккредитивом банк-эмитент переводит средства в банк получателя за его счет (покупатель оплачивает комиссию за перевод из банка в банк). Если аккредитив непокрытый, то обязанность за списание денег ложится на банке продавца, банк покупателя только дает доступ к сумме, отведенной на аккредитив согласно условиям сделки.

Отзывной аккредитив предполагает возможность отменить сделку по распоряжению покупателя в любой момент без согласования данного действия с продавцом. В случае с безотзывным аккредитивом отменить сделку можно только при обоюдном согласии покупателя и продавца.

Как открыть аккредитив

Вся необходимая информация, которую нужно знать об открытии аккредитива, представлена ниже:

Аккредитив при продаже недвижимости: подводные камни

В каком банке открыть аккредитив

Покупатель или стороны по взаимной договоренности сами могут определить банк, в котором будет открыт аккредитивный счет. Подавляющее большинство кредитных организаций сейчас предоставляют такую услугу.

Учитывая, что жилье достаточно часто приобретают с привлечением кредитных средств, стоит ожидать, что банк-кредитор предложит оформить и аккредитив.

Какие нужны документы

Для открытия аккредитива при покупке квартиры потребуется минимальный пакет документов:

  • паспорт плательщика, т. е. покупателя квартиры;
  • договор-основание (купли-продажи).

В банке плательщик подписывает договор или заявление о присоединении к публичному договору об открытии аккредитива.

Срок открытия счета

Срок действия аккредитива законом не ограничен, он определяется соглашением сторон и правилами банка-эмитента. Логично, что аккредитив обычно открывают на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных действий. Если времени, установленного договором, не хватит, аккредитив может быть продлен (за это, как правило, предусматривается плата по тарифам банка).

Обычно банковский аккредитив при продаже квартиры открывается на срок 30-90 дней.

Кто платит за аккредитив при покупке квартиры

За банковскую услугу обычно платит тот, кто ее заказывает и фигурирует в соответствующем договоре. Поскольку договор (заявление) на открытие аккредитива может быть заключен при участии покупателя квартиры и банка-эмитента, то нередко именно покупатель и оплачивает комиссию.

Но и это правило необязательное. В условиях договора стороны сами определяют, кто платит за аккредитив при покупке квартиры: продавец или покупатель (оба варианта предусматриваются формами банковских документов, нужно просто выбрать подходящий).

Составление договора купли-продажи недвижимости через аккредитив

Продолжим раскрытие схемы при продаже: кто оплачивает процент, как работает при продаже ипотечной и обычной недвижимости банковская защитная схема. Первым делом остановимся на нюансах составления главного документа – договора купли-продажи.

Открываете вы покрытый безотзывный аккредитив или другие его разновидности, используемая форма составляемого договора унифицирована и предусматривает все нюансы процесса.

Образец

Для того чтобы не тратить времени на ручное составление контракта, скачайте его бланк и образец заполнения. Это позволит заключить грамотную сделку и не допустить ошибок в документации.

Аккредитив при покупке квартиры

Нюансы контракта на открытие аккредитивного счета

При составлении договора следует уделить внимание следующим моментам:

  1. В документе не должно присутствовать никаких опечаток и исправлений; реквизиты, ФИО, адреса, номера счетов и прочее должны быть написаны правильно.
  2. В разделе «Порядок расчетов» не должно быть моментов, которые можно двояко расшифровать. Если возможны разночтения, пункты нужно исправить, чтобы чётко стало понятно, что требуется от каждой из сторон. Пункт должен расшифровывать стоимость объекта недвижимости, сроки расчетов, используемую валюту и прочие нюансы.
  3. Не менее внимательно следует изучить пункт «Оплата услуг». В нём должно быть чётко определено, какая из сторон берёт на себя обязанность оплачивать банковские услуги.
  4. Требует внимательной читки и пункт «Обязанность сторон». В нём определяются действия, которые необходимо совершить тому, кто продаёт недвижимость и тому, кто эту недвижимость покупает. Не должно быть недопонимания и разночтений.

Существующие риски

В современных условиях, когда финансовая система не стабильна, использование аккредитива сопряжено с определёнными рисками. В первую очередь это отзыв Центробанком лицензии у кредитной организации.

Такое развитие событий ставит в невыгодное положение покупателя. Аккредитив присоединяется к общей конкурсной массе прекратившего деятельность банка, и получить свои деньги обратно в случае неисполнения договора становится проблематично. Также сложно получить их будет и продавцу, если сделка будет закрыта и соблюдены все условия.

Если сделка прошла успешна и зарегистрирована Росреестром, согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов», покупатель обязан будет осуществить оплату повторно. Затем уже обратиться к конкурсному управляющему для включения себя в очередь кредиторов.

Минус в том, что вряд ли буду возвращены все деньги, поскольку конкурсная масса делится между всеми кредиторами в очереди равномерно.

В качестве страховки на такие случаи покупатель может внести в договор формулировку, согласно которой обязанность оплаты по договору считается выполненной в момент открытия аккредитива. Однако продавец может не согласиться на такое условие, поскольку тогда он потенциально лишится и объекта недвижимости, и денежных средств. Тут помогут только переговоры и выбор надёжного банка.

Преимущества и недостатки аккредитивной формы расчета

Расчеты через аккредитив подходят не всем. Так что для начала стоит рассмотреть преимущества и недостатки аккредитивов, и только потом принимать решение об их использовании.

Преимущества:

  1. Гарантии от банка. Их получает как продавец, так и покупатель, и это – главный плюс такой формы оплаты.
  2. Банк контролирует все этапы проведения сделки. Пока продавец не выполнит все свои обязательства перед покупателем, деньги он не получит.
  3. В договоре можно прописать дополнительные условия.
  4. Можно использовать в международных платежах. К примеру, когда один из участников сделки проживает за рубежом.
  5. Есть несколько видов аккредитивов. Пользователь выбирает наиболее оптимальный для вас вариант.

Недостатки:

  1. Услуга платная.
  2. Не всегда участникам сделки подходит такой способ расчета.
  3. Если вы еще не пользовались аккредитивами, разобраться без помощи юриста будет сложно, поскольку требуется оформлять много документов, особенно в следках купли-продажи недвижимости.

В каком банке лучше открыть аккредитив

Лучше всего открывать аккредитив крупном и надежном банке, к которым можно отнести: Сбербанк, ВТБ, Альфа банк, Райффайзен банк и МКБ. Ниже мы рассмотрим условия открытия аккредитива в перечисленных выше финансовых организациях.

Плюсы и минусы аккредитива

Плюсы в такой системе расчета следующие:

  1. Серьезные гарантии безопасности и законности сделки. Заключив договор аккредитива, стороны обоюдно контролируют проведение сделки. Деньги будут переведены только после того, как в банк будут поданы соответствующая подтверждающая документация.
  2. Покупатель будет уверен в соблюдении обязательств продавцом: если по какой-либо причине процедура будет сорвана, то деньги будут в полном объеме возвращены. А продавец сможет удостовериться, что покупатель действительно располагает необходимой суммой, которая автоматически блокируется.
  3. Сам банк несет ответственность (согласно действующему законодательству) за сохранность денежных средств и законность проведения сделки. Он поручается за покупателя и также участвует в сделке. Организация внимательно проверит все поданные документы на подлинность и отсутствие юридических ошибок, прежде чем одобрить перевод денег.

Операция проводится в безналичной форме, что особенно выгодно и удобно:

  • нет нужды хранить крупную сумму на руках и беспокоиться за ее сохранность;
  • рассчитаться можно в течение нескольких минут через Интернет, предварительно уполномочив банк на перечисление продавцу конкретной суммы;
  • сумма за покупку будет переведена только после того, как продавец исполнит обязательства — подтверждает же это сам приобретатель недвижимости.

Однако есть в этой системе расчета и недостатки:

  • Поскольку в сделке участвует банк, потребуется время на проверку документов. А раз волокита еще больше увеличивается, то оформление аккредитива не подойдет тем, кому требуется купить или продать квартиру в срочном порядке.
  • За свои услуги банковское учреждение взимает плату. Чаще всего она зависит от самой суммы договора купли-продажи, но стоимость будет существенной.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

Сколько стоит аккредитив в банках

Его стоимость в кредитных организациях различается. В некоторых финансовых структурах она находится на фиксированной отметке, выше которой цена услуги не бывает. В других банках размер суммы за аккредитив рассчитывается в процентах от стоимости недвижимого имущества.

За высокую цену клиенты получают большие гарантии, ведь финансовые учреждения ответственны перед законом за чистое проведение сделки и правильность составления договора купли-продажи.

альфабанк

Альфа-банк предлагает услуги по открытию счета по довольно высокой стоимости, которая зависит от типа аккредитива:

  • гарантированный — 0,17% от суммы на счету, но в пределах 1650-16500 руб.;
  • депонированный — 0,22% и 3300-33000 руб. соответственно.

Если клиенту понадобится изменить условия аккредитива или закрыть счет совсем, то банком взимается комиссия в 990 руб.

Стоимость услуг Альфабанка всегда плавающая, она рассчитывается в процентах от суммы на открытом аккредитивном счета. Другие действия банка, имеющие отношения к исполнению обязательств по договору оплачиваются по фиксированной ставке. В результате клиентам может показаться, что цена за посредничество в сделке высоковата. Но когда планируется уплата огромной денежной суммы за объект недвижимости, то услуги Альфабанка помогают снизить до минимума риски, которые могут внезапно появится во время купли-продажи дорогого имущества.

сбербанк

Физическим лицам Сбербанк предлагает услуги, исходя из следующих цен:

  • обслуживание – 2000 р.;
  • цена за открытие аккредитива и его закрытие в одном подразделении — 0,2% от суммы сделки (от 1 т.р. до 5 т.р.);
  • если аккредитив открывается в одном отделении банка, а свое действие завершает в другом, то тариф повышается до 0,3% (от 1,5 т.р. до 10 т.р.);
  • продление соглашения на аккредитив с банком — 2000 руб.

ВТБ Банк

Цена на аккредитив в ВТБ :

  • открытие аккредитивного счета — 0,2% от стоимости сделки или 1200 – 4500 рублей;
  • продление договора, изменение размера суммы — 0,2% или 900 – 4500 руб.;
  • закрытие аккредитива до окончания его действия — 1200 руб.;
  • выдача денежных средств продавцу — 0,2% или 1200 – 4500 руб.

Россельхозбанк

Сколько стоит аккредитив в Россельхозбанке:

  • открытие аккредитива — 0,15% или – 3000-15000 руб.;
  • изменение условий договора купли-продажи недвижимости — 1500 руб.;
  • выдача денег — 0,2% или не менее 3000 руб.

Аккредитив или ячейка?

Аккредитив уже давно сравнивают с другой формой расчета между сторонами – при помощи банковских ячеек.

Разница между ними есть в самом хранении средств:

  • В ячейке могут храниться только денежные средства в натуральном проявлении.
  • При аккредитиве же банк хранит только безналичные средства.

Аккредитив или ячейка

Различия и в осведомленности самого банка:

  1. Оформляя договор аккредитива, клиенты указывают сумму сделки и само основание перевода средств (купля-продажа квартиры). Банк знает точную стоимость покупки недвижимости, что позволяет обезопасить сделку и гарантировать, что продавец получит всю сумму денег.
  2. При использовании банковской ячейки средства в ней хранятся тайно – клиент не должен разглашать ее содержимое. Это менее надежный вариант, поскольку продавцу придется надеяться лишь на честность покупателя. Он не обладает гарантией, что получит оговоренную сумму в полном объеме, даже если договор купли-продажи уже был подписан.

Итак, аккредитив является надежной формой расчета. Она налагает на обе стороны обязательства и дает обоюдные гарантии, стимулируя их к проведению сделки. Договор аккредитива не стоит подписывать лишь тем, кому нужно приобрести или избавиться от квартиры «здесь и сейчас», так как из-за проверок документов сделка затягивается.

Когда отдавать расписку и подписывать акт?

Точной схемы, когда отдавать расписку и подписывать акт сдачи-приемки недвижимости нет. Процедура юридически не оговорена, поэтому все зависит от участников сделки.

В разных регионах принята отличная очередность действий. Целесообразно прислушаться к мнениям надежных контрагентов и их опыту.

Внимание! Аккредитив является подтверждением оплаты, поэтому расписка в получении денежных средств не нужна. Понадобятся лишь документы, доказывающие факт поступления средств на счет.

Расписка берется лишь для спокойствия покупателя недвижимости.

Аккредитив в Альфа банке

Процесс проведения операций и их очередность — точно такая же как и в других банках.

Тариф

  • Открытие ипотечного аккредитива — от 1650 рублей до 16500 рублей

Помимо открытия аккредитива банком взимается комиссия за проверку документов, за продление аккредитива и прочие опции. Ознакомиться с полными условиями вы можете по ссылке.

Документы

Для предоставления услуги потребуются следующие документы:

  • паспорта каждой из сторон договора
  • договор-основание для аккредитива
  • заполненное заявление на аккредитив по форме банка

Видео

title Аккредитив при покупке недвижимости

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...