214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть первая. Надежды дольщиков питают…

Содержание
  1. Суть Закона № 214-ФЗ
  2. Права дольщика защищены не только договором, но и законом
  3. Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ
  4. Изменения в долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года
  5. Сфера влияния
  6. Нет риска «двойной» продажи
  7. Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными
  8. На что нужно обратить внимание при заключении договора долевого участия
  9. Статья 6. Срок строительства квартиры
  10. Статья 7: гарантии качества квартиры
  11. Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?
  12. Застройщик несёт ответсвенность за просрочку
  13. Обязанности застройщика
  14. Права дольщиков, гарантированные ФЗ-214
  15. Дольщик получит квартиру, которую ему обещали
  16. Проектная декларация
  17. Ст. 10: ответственность сторон договора долевого строительства
  18. 11 статья: как уступить права по договору долевого строительства
  19. 13 и 14 статьи 214 ФЗ: как гарантировано исполнение застройщиком обязательств по ДДУ
  20. Защита прав граждан
  21. Статьи 15.4 и 15.5: все об эскроу
  22. Статья 23: надзор за застройщиком

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Права дольщика защищены не только договором, но и законом

Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.

По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.

214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть первая. Надежды дольщиков питают...

Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2020 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет. Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

Основные положения Закона №214-ФЗ

Итак, разберемся – что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.

Важно. Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков. Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Изменения в долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года

Покупка жилья по ДДУ для многих граждан стало выгодным способом приобрести собственное жилье в силу его доступной цены и возможности выбрать наиболее подходящий вариант из всего многообразия жилых комплексов. Однако из-за недостатков законодательного регулирования схема долевого строительства привела к банкротству некоторых застройщиков и обманутым дольщикам. В результате чего возникла необходимость пересмотреть 214-ФЗ и внести в него немалое количество изменений, ужесточающих требования к девелоперам и усиливающих защиту прав граждан.

Важно отметить, что период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.

Изменения в 214-ФЗ заключаются в следующем:

  • Фонд защиты дольщиков является гарантом того, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
  • Строительная компания теперь должна иметь собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешается также привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
  • Строительство можно вести только по принципу «Один застройщик — одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет.
  • Вводится новый способ привлечения средств граждан на строительство — через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Денежные средств дольщиков могут страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет (с 1 июня 2019 года страхование будет возможно только по эскроу-счету).
  • Вводится обязательное банковское сопровождение сделок.
  • Ужесточились критерии для «идеального застройщика»: опыт в строительстве должен составлять не менее 3-х лет, площадь уже сданных строительных объектов должна быть не менее 10 тыс. кв. м, отсутствие долгов по кредитам.
  • Дополнился перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 23.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Совместно с банковским контролем над девелоперами вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой (ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

В 2018 году, помимо указанных изменений, в январе начали действовать поправки относительно правил банкротства застройщика и его информационной открытости.

Сфера влияния

214-ФЗ

Федеральный закон об участии в долевом строительстве регулирует поиски вкладчиков, процесс оформления права собственности контролируется указанным нормативным актом и включает в себя правовые нормативы по защите инвесторов, вкладчиков, дольщиков.

Права законодательства влияют на физических лиц, которые имеют договор участия в долевом строительстве.

Документ способен оградить собственника от следующих ситуаций:

  1. Мошенничество. Хоть оно маловероятно при заключении такого договора. Часто регистрируют ситуации сбора денег на стройку, которой нет. Статья 3 214-ФЗ предусматривает, что договор составляется после того, как получено разрешение на строительство.
  2. По ДДУ исключена повторная перепродажа недвижимости, проведения мошеннических манипуляций. Договор должен быть заключён на бумаге и подписан участниками соглашения. Обязательное условие – регистрация в специализированных органах. После осуществления юридических процедур бумага вступает в силу и действует для собственника гарантом.
  3. Если застройщик объявил о банкротстве, то законодательство позаботилось о защите совладельцев и других физических лиц, которые участвуют в стройке. Участнику гарантируется выполнение обязательств по договору за средства, вырученные от зарегистрированного имущества девелопера.

Стройка жилья регулируется специальной структурой – Комплексом градостроительной политики. Уполномоченные органы контролируют работу. Составляя договор, элементы стройки детализируются: указывают номер дома, улицу, квартиру и детали, которые касаются стройки.

Строительство с долевым участием регламентировано 214-ФЗ, статьи закона указывают на правовые аспекты строительной деятельности, касающиеся застройщика и вкладчиков.

Нет риска «двойной» продажи

Согласно ст. 4 ФЗ, ДДУ заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации. Это исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз. «Застройщик регистрирует в Росреестре весь дом: указывает, сколько квартир в нём будет. Дальше он эти условные непостроенные квартиры продаёт по договору долевого участия и регистрирует каждое жилое помещение с указанием будущих владельцев. А вот договор предварительной купли-продажи не регистрируется, соответственно, по нему можно продать одну и ту же квартиру несколько раз», — отмечает специалист.

214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть первая. Надежды дольщиков питают...

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. права дольщиковПоследний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

На что нужно обратить внимание при заключении договора долевого участия


Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларацию в СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

Статья 6. Срок строительства квартиры

В соответствии со статьей 6 214 ФЗ, застройщик должен соблюдать сроки строительства и передачи квартиры, указанные в ДДУ.

П 2 ст. 6 устанавливает, что при нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку в размере удвоенной ключевой ставки Центрального банка. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать с судебном порядке.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке.

Статья 7: гарантии качества квартиры

В этой статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечить строительство качественного объекта недвижимости с соблюдением всех применимых технических норм и правил, а также условий договора. Если застройщик не выполнил свои обязательства, п 2 ст. 7 ФЗ 214 даёт дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора. Более подробно о правах дольщика в этой ситуации читайте в специальном материале нашего сайта.

Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?

Почти все новшества закона касаются финансовой стороны ведения бизнеса Девелопера. Эти поправки действуют только для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Гайки Застройщикам закрутили почти до предела. Теперь для них добавились еще такие требования и ограничения:

  • На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
  • Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
  • Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
  • Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
  • Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
  • Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

Кроме того, эти поправки в закон ввели новое понятие – «специализированный застройщик». Это значит, что компания, которая ведет строительство многоквартирного жилья, теперь должна заниматься только этим и ничем больше. Соответственно, в прошлом остаются такие компании-застройщики, как общественные и некоммерческие организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения, которые раньше предоставляли свои земли под строительство и сами становились – Застройщиками.

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2018) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Проектной декларации строительства.

Застройщик несёт ответсвенность за просрочку

«Договор долевого участия предполагает определённую защиту в том числе и от отсрочек по сдаче дома, — говорит Барсуков. — На застройщика возлагается определённый штраф, который можно легко отсудить. По предварительному договору купли-продажи этого совершенно нет: человек, который по этому договору действует, защищён только самим договором, а не законом».

214-й федеральный закон: изучаем свои права. Часть первая. Надежды дольщиков питают...

Обязанности застройщика

ФЗ-214 обязывает застройщика:

  • Иметь на руках разрешение на строительство и документацию, необходимую для его ведения.
  • Иметь зарегистрированные в законном порядке права собственности или аренды на территорию, на которой запланировано ведение строительных работ.
  • Предоставить проектную декларацию, содержащую подробные сведения о финансовом состоянии стройорганирзации, компании, проекте.
  • Вложить в строительство не менее 33% от общей стоимости объекта.
  • Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не могут повышаться в процессе строительства.
  • Указать срок передачи квартир дольщикам и размер штрафных санкций на случай невыполнения сроков сдачи.
  • Зарегистрировать каждый ДДУ в Росреестре.
  • Предоставить гарантию на построенный объект на срок не менее 5 лет.
  • Защитить вклады дольщиков способом обязательного страхования гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. С 01.07.2018 года обязательной является работа через эскроу-счета.

В статьях 13-15 указано, что в случае недостроя или банкротства девелопера его обязательства обеспечиваются залогом земельного участка и строящегося дома в пользу дольщиков.

Права дольщиков, гарантированные ФЗ-214

Покупатель, участвующий в долевом строительстве, имеет права:

  • Расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Порядок расторжения ДДУ указан в этом же законе.
  • Потребовать исправить или финансово компенсировать дефекты, обнаруженные при приемке объекта дольщиками.
  • Выйти из ДДУ способом продажи своих прав с помощью договора переуступки прав требования.

Последняя действующая редакция федерального закона ФЗ-2014 и ДДУ с принятыми новыми поправками максимально защищает права дольщиков и позволяет оказать давление на девелопера в вопросах срока сдачи объекта, его качества. Финансовый риск при покупке в соответствии с законом ФЗ-214 значительно ниже рисков при других вариантах покупки первичного жилья.

Дольщик получит квартиру, которую ему обещали

ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.

Строители могут сэкономить на материалах или выполнить работу с нарушением технологии, а расплачиваться за это придётся жильцам дома.

Проектная декларация

В проектной декларации в соответствии с частью 1 ст. 19, застройщик имеет право указывать данные, которые не противоречит настоящему нормативному акту, информация подтверждённая документально. Статья 20 отвечает за достоверные данные о застройщике, на основании настоящего Федерального закона. Все личные сведения, а также детальную информацию обо всех участниках сделки.

Также, заполнение декларации согласно части 2 статьи 20 должно быть правдивым и соответствовать внесённым изменениям, установленным действующим нормативно-правовым актом.

ДекларацияОсновные сведения, что указывают в документе:

  1. Личные, детальные данные, официальные адреса, электронные адреса, официальные сайты, счёт уплаты, цены.
  2. Номер государственного реестра, а также свидетельство о получении данного документа.
  3. Информация об участниках сделки, тех, кто имеет более 5 % голосов. Составляется документ, который содержит личные данные дольщиков, процентное соотношение голосов по недвижимости жилья.
  4. Финансовые отчёты за год, кредитные ставки, расход средств.
  5. Сведения о членстве застройщика в сопутствующих организациях по строительству.

Проектная декларация составляется на основе предоставленной застройщиком информации. Все сведения должны быть предоставленными заинтересованным лицам.

Ст. 10: ответственность сторон договора долевого строительства

Эта статья содержит общее правило о том, что нарушившая условия ДДУ сторона должна уплатить не только установленные законом и договором штрафы, но и сверх того возместить убытки. Например, если дольщик в связи с просрочкой передачи квартиры был вынужден снимать жильё, арендную плату можно попытаться возместить за счёт застройщика, как убытки. Однако, придётся доказывать размер этих убытков, их связь с действиями застройщика. Также придётся обосновать, что дольщик  не мог избежать этих затрат каким-либо иным путём (т.е., что дольщик ведёт себя добросовестно и не пытается нажиться за счёт застройщика). В связи со сложностью доказывания, ведение такого дела в суде лучше поручить юристу.

11 статья: как уступить права по договору долевого строительства

Статья 11 214 ФЗ разрешает дольщику передать свои права по ДДУ другому гражданину или юридическому лицу (то есть, фактически, продать права на будущую квартиру). На уступку потребуется согласие застройщика, если дольщик не полностью с ним рассчитался.  Уступка прав по ДДУ не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Подробные комментарии к статье 11 закона 214 ФЗ вы можете найти на нашем сайте в статье, посвящённой уступке прав по договору долевого строительства.

13 и 14 статьи 214 ФЗ: как гарантировано исполнение застройщиком обязательств по ДДУ

13 ст. 214 ФЗ устанавливает что застройщик в силу прямого указания закона передаёт в залог дольщикам земельный участок и многоквартирный дом.  Права на эти объекты в процессе строительства принадлежат застройщику. Залог обеспечивает, чтобы в случае возникновения финансовых проблем у застройщика, его кредиторы не смогли отобрать землю и квартиры до того, как дольщики зарегистрируют права на них.

14 ст. 214 ФЗ  уточняет, что дольщики могут обратить взыскание на предмет залога (что потребуется для завершения строительства) только через полгода после того, как девелопер остановил стройку.  Залог не применяется в случае, если расчеты с дольщиками производятся через счет эскроу.

Защита прав граждан

Нормативный акт, принятый на федеральном уровне, призван контролировать и регулировать отношения между застройщиком и другими участниками процесса. Так, отдельные нормы регламентированы действия в сфере защиты прав участников стройки статьёй 23.2. Государство – это единственный защитник граждан, чьи права нарушены.

Указанная статья подробно описывает необходимые для застройщика действия, которые направлены на защиту дольщиков.

Так, согласно статье застройщик обязан:

  • вести белую бухгалтерию;
  • создать компенсационный фонд;
  • отчислять суммы установленного размера в компенсационный фонд.

Если застройщик нарушил права участников сделки, ему грозит судебное разбирательство. Для начала судебного дела одному из участников сделки следует написать заявление. Суд признаёт сделку недействительной, если для этого имеются доказательства и серьёзные на то основания.

Статьи 15.4 и 15.5: все об эскроу

Ст. 15.4 и 15.5 вводят в 214 ФЗ новый способ расчетов между дольщиками и застройщиками через специальные счета эскроу. В полную силу этот механизм заработает после 1 июля 2019 года. Подробности о нем читайте на нашем сайте.

Статья 23: надзор за застройщиком

В статье 23 закона 214 ФЗ содержится перечень контролирующих застройщика государственных органов. Органы строительного контроля и надзора (как правило, местный комитет по строительству) проверяет, соблюдает ли застройщик требования 214 ФЗ и, при необходимости, принимает меры (вплоть до приостановления заключения новых договоров долевого участия до устранения нарушений). В этот орган дольщик может сообщить о нарушении его прав застройщиком.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...